Controverse în jurul algoritmului de stabilire a chiriilor
La început, a fost vorba despre un algoritm misterios. Ce date folosește un sistem de inteligență artificială pentru a determina cât ar trebui să coste chiria unei locuințe? Pe parcursul anilor, odată cu plângerile și investigațiile jurnalistice, situația a început să se clarifice, mai ales când compania care utilizează acest instrument a fost acuzată din nou de conspirație, prin care proprietarii de imobile, fără a se consulta între ei, majorau chiriile într-un mod necontrolat.
Acuzarea companiei RealPage
Este vorba despre compania americană de gestionare a imobilelor RealPage, care se află din nou în mijlocul unei furtuni judiciare, acuzată pentru instrumentul dezvoltat împreună cu compania YieldStar, de la care provine numele său, și sistemul de inteligență artificială. Săptămâna trecută, Ministerul Justiției din SUA a intentat un proces împotriva RealPage, acuzând-o de crearea unui trust care a contribuit semnificativ la creșterea chiriilor în cel puțin opt state americane, agravând astfel criza locuințelor care afectează întreaga țară.
Detalii despre proces
Acțiunea împotriva RealPage pentru „facilitarea conspirației de stabilire a prețurilor imobiliare” este susținută de autoritățile din Carolina de Nord, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee și Washington. Aceasta reprezintă prima mare acțiune antimonopol în care rolul unui algoritm în manipularea prețurilor este considerat esențial în caz, după cum au subliniat oficialii Ministerului Justiției din SUA.
Funcționarea algoritmului
Funcția principală a algoritmului RealPage, pentru care este acuzată, este optimizarea prețurilor chiriilor în favoarea administratorilor de imobile.
În acest caz, inteligența artificială colectează date despre prețurile chiriilor din vasta bază de date a pieței imobiliare, înregistrând, în esență, informații despre prețurile curente (de exemplu, pentru imobile similare din zonă), condițiile de închiriere (pe termen scurt sau lung, pentru familii, grupuri sau persoane singure etc.) și ratele cererii-ofertă în diferite sezoane. Evident, în procesarea datelor sunt incluse și informațiile evidente: printre altele, vârsta și starea imobilului, dimensiunea, renovările, zona exactă și facilitățile.
Algoritmul merge și mai departe: în analiza sa, sistemul ia în considerare și date socio-economice, cum ar fi rata de ocupare-șomaj din zonă, salariile, venitul general, dezvoltarea actuală sau viitoare din zonă și altele de acest gen.
Aceste date sunt obținute fie intern de către RealPage, prin vasta sa bază de date, fie din date publice. Astfel, algoritmul este capabil să utilizeze date istorice, făcând astfel previziuni privind fluctuația prețurilor în viitor, în funcție de cererea pe care o anticipează modelarea algoritmului și de modificările preconizate în zonă.
În același timp, așa cum se întâmplă și fără inteligența artificială, stabilirea prețurilor imobiliare este dinamică, putând propune prețuri diferite – fie în sus, fie în jos – în funcție de condiții.
Analiza Algoritmului de Stabilire a Prețurilor la Închirieri
Algoritmul de stabilire a prețurilor pentru închirieri analizează datele disponibile în momentul utilizării sale. Este important de menționat că, deși apartamentele din aceeași clădire pot avea caracteristici comune, prețurile pot varia în funcție de etaj, de priveliștea disponibilă, de întreținerea imobilului și altele.
Factori Economici și Sociali
Sistemul ia în considerare și date socioeconomice, precum rata de ocupare și șomaj din zonă, salariile și venitul general, precum și dezvoltările actuale sau viitoare din regiune.
Învățarea Algoritmului
Algoritmul, similar altor tipuri de inteligență artificială, este supus unui proces de învățare continuu. Astfel, fiecare nouă închiriere de proprietate contribuie la ajustarea prețurilor propuse pentru celelalte proprietăți, având în vedere factori precum viteza de închiriere și prețul chiriei.
Acțiuni Legale Împotriva RealPage
Recent, a fost adus în discuție comportamentul suspect al companiei RealPage, care ar putea afecta concurența pe piața chiriilor. Se susține că RealPage ar restricționa accesul chiriașilor la avantajele concurenței în ceea ce privește termenii de închiriere, afectând milioane de americani. Conform plângerii, RealPage colaborează cu proprietari concurenți pentru a împărtăși informații sensibile legate de chirii, având ca scop formarea unui algoritm de stabilire a prețurilor.
Impactul Asupra Chiriașilor
Asistentul procurorului general, Jonathan Kanter, a afirmat că RealPage facilitează coordonarea creșterilor de chirie, în contextul în care americanii se confruntă cu dificultăți în a face față costurilor locuințelor. Documentele interne și mărturiile din cadrul procesului sugerează că RealPage și proprietarii urmăresc maximizarea prețurilor chiriilor și profiturilor în detrimentul chiriașilor.
Monopolul Software-ului de Gestionare a Veniturilor
Plângerea indică de asemenea că RealPage menține un monopol ilegal asupra software-ului de gestionare a veniturilor pentru clădiri rezidențiale din Statele Unite, având o cotă de aproximativ 80% din piață. O situație semnificativă descrisă în plângere include o abordare în care compania a sugerat unui potențial client că ar putea găsi modalități de a crește chiria pentru închirieri pe termen scurt, folosind datele competitorilor.
Formarea unui “Trust” Algoritmic
Deși nu există dovezi că proprietarii colaborează activ pentru a forma un “trust”, justiția americană consideră că o astfel de structură s-ar fi format indirect prin utilizarea algoritmului RealPage, precum și prin acordul proprietarilor de a externaliza stabilirea prețurilor. Aceasta implică utilizarea unei funcții de “acceptare automată” care ajustează chiriile în mod automat conform algoritmului companiei.
Consecințele Sincronizării Prețurilor
Algoritmul are potențialul de a provoca creșteri sincronizate ale chiriilor într-o anumită piață imobiliară, ceea ce poate duce la crearea unui “trust” în ceea ce privește prețurile chiriilor între diferiți proprietari. Aceasta ar putea duce la o stagnare a competiției și la creșterea costurilor pentru chiriași.
Procesul împotriva RealPage și implicațiile sale
Într-un context în care prețurile locuințelor sunt reglementate de forțele competitive ale pieței libere, General Attorney Merrick Garland a anunțat o acțiune legală împotriva companiei de software imobiliar RealPage. Acesta a avut loc pe 23 august 2024, la Washington, în prezența altor oficiali din cadrul Ministerului Justiției.
Un aspect important care a fost ridicat în această discuție este lipsa de transparență în stabilirea prețurilor pentru chiriași. Odată ce tehnologia bazată pe inteligența artificială este utilizată, este aproape imposibil pentru chiriași să înțeleagă cum a fost stabilit, în final, chiria cerută. În plus, contestarea chiriei devine o provocare, deoarece nu există instrumente legale sau alternative viabile pentru a face acest lucru.
Reacția companiei RealPage
Compania, cu sediul în Texas, a răspuns printr-un purtător de cuvânt, afirmând că acuzațiile Ministerului Justiției sunt „fără valoare și nu vor contribui în niciun fel la creșterea accesibilității locuințelor”. De asemenea, compania și-a exprimat dezamăgirea că, după ani de colaborare pe tema legislației antimonopol, Ministerul Justiției a ales acest moment pentru a depune plângerea, încercând să afecteze o tehnologie care a fost folosită responsabil de ani de zile.
Un fost angajat al RealPage a declarat într-un interviu că, dacă programul ar avea capacitatea de a stabili prețuri, ar fi susținut acțiunile legale. Cu toate acestea, el a subliniat că software-ul nu face acest lucru, ci este capabil doar să optimizeze un singur imobil deodată, fără a putea analiza un grup de proprietăți în mod colectiv, așa cum se susține în acuzații.
Poziția RealPage și argumentele sale
În ciuda acuzațiilor, RealPage intenționează să conteste aceste afirmații, descriind software-ul său ca o „tehnologie extrem de competitivă utilizată de ani de zile”. Reprezentanții companiei susțin că plângerea nu face decât să distragă atenția de la problemele fundamentale economice și politice care contribuie la inflația din întreaga economie, în special în ceea ce privește accesibilitatea locuințelor.
RealPage afirmă, de asemenea, că datele pe care le colectează sunt anonime și că procesarea acestora se face în ansamblu, astfel încât proprietarii nu pot ști ce se întâmplă cu concurenții lor în piața imobiliară.
Opinile experților
Experții subliniază că acțiunea împotriva RealPage semnalează faptul că stabilirea prețurilor prin algoritmi ar putea fi supusă aceleași sancțiuni legale ca alte sisteme de stabilire a prețurilor. Această mișcare trimite un mesaj important pieței că algoritmii pot juca un rol crucial în facilitarea conspirațiilor ilegale.
În acest context, se subliniază necesitatea ca instanțele să ia în considerare noile tehnologii în evaluările lor, având în vedere impactul potențial asupra concurenței și prețurilor din sectorul imobiliar.
Creșterea chiriei: factori și implicații
Creșterea chiriei nu se datorează unui singur factor, ci mai degrabă unei combinații de elemente. Cu toate acestea, contribuția companiei RealPage la această situație a fost subestimată, conform unor specialiști din domeniu.
Într-un interviu recent, Sandeep Vashishan, director juridic la Open Markets Institute, o organizație care abordează teme legate de legislația antimonopol, a declarat că „nu există un singur motiv pentru creșterea chiriilor, dar contribuția RealPage merită o atenție mai mare decât a primit până acum”.
Algoritmii și responsabilitatea umană
De asemenea, Liza Monaco, procuror general adjunct al Statelor Unite, a subliniat că algoritmii nu funcționează într-un vid de reglementare. „Oamenii sunt cei care îi creează. Legile noastre se aplică întotdeauna persoanelor care se află în spatele tehnologiilor și companiilor care dezvoltă acești algoritmi”, a afirmat ea.
